待って!その新築マンション本当に買っても大丈夫?【更新】待って!その新築マンション本当に買っても大丈夫? | 新座市・志木市・朝霞市・和光市の不動産のことなら株式会社ランドスタイル

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  • 待って!その新築マンション本当に買っても大丈夫?2019-08-31



    どうも、こんにちは!
    かねこです。

    8月も今日で終わりますね~。
    皆さんは夏らしいコトを体験しましたか?
    子どもの夏休みの宿題、、、さすがに終わってますよね?
    私はいつも最後の2、3日前にやるタイプでしたー(笑)


    さて今回のブログの内容は新築マンションで最近増えてきた


    【”定期借地権付きマンション”】

    について書いていきます。
    マンションを探していると物件概要や権利形態に
    ”一般定期借地権”とか書いてあったりしませんか?
    これをよ~く理解して買っておかないと、人生設計めちゃくちゃになるかもしれませんよ?


    ●借地権とは何なのか?
    ●借地権の種類
    ●定期借地権付きマンションのメリット・デメリット
    ●まとめ

     



    ▼借地権とは何なのか?▼

    借地権とは簡単に説明をすると
    ”他人の土地で不動産(建物)を所有するための権利”です。

    土地を借りる人は「借地権者」、貸す人を「借地権設定者」または「低地人」と言います。
    要は借地権のある土地で家を建てても、土地の所有権はあくまでも貸している人になります。

    ・・・せっかく買うマイホームなのに土地の権利を取得できないのでは
    いざ売却する際、建物のみの売却になります。

    日本の不動産事情を見ると、建物は年数を重ねるにつれ価値は下がってきます。
    特に築20年以上の建物は殆ど価値が無いに等しいです。(立地にもよりますが)
    価値が無い=売れない。むしろ解体費用を請求されてしまったり・・・
     

    ▼借地権の種類▼

    この借地権には幾つか種類があるんです。

    【旧法借地権】
    大正10年から平成4年までの71年間続いた法律になります。
    新築マンションではこの旧法借地権が付いているのは考えにくいので説明は割愛しますが、簡単に説明をすると”土地を借りている人が手厚く保護されている”内容になります。なので地主との間でよくトラブルが多発していたそうです。
    契約更新すれば半永久的に土地が借りられるシステムなんです。。。
    地主からすると、土地を一度貸したら半永久的に土地が帰って来ないと言われています。
    それ程、土地を貸してもらう側が強い立場にあったんです。



    【普通借地権】
    旧借地権に対し、平成8年4月以降に定められた普通借地権。
    この場合の契約期間は30年です。
    期間満了後に借地人が希望すれば契約が更新されます。
    1回目の契約更新によってさらに20年の延長が可能です。
    2回目以降は最大10年間のみ土地を貸してくれる契約内容となります。
    (原則土地の上に建物が無いと契約更新は成立しません。)



    【定期借地権(一般定期借地権)】今回ブログの最重要存在であるこやつ。
    定期借地権は、契約期限の延長を定めないことが大きな特徴になります。
    いままでは契約の延長(更新)が出来る内容でしたが、こちらは延長(更新)が出来ません。
    契約期間満了後は更地にして土地の持ち主に返還をしなければなりません。
    つまり、契約期間を超えての土地使用が出来ないので”永住を考えている人”は向いていません。
    定期借地権は更新は出来ないものの最初の契約期間が50年以上と定められています。

    基本が50年以上の契約になるため、家族で住む家を建てる際でも”永久にその土地を使用する予定でないなら”利用しても何ら問題はありません。
    国土交通省の調査によるとこの定期借地権の契約期間は平均51年2カ月だそうです。

     

    定期借地権にはその他【事業用定期借地権】と【建物譲渡特約付借地権】がありますが、今回のブログ内容と少し離れるので割愛しちゃいます。
     

    ▼定期借地権付きマンションのメリット・デメリット▼
    さて定期借地権について簡単に説明をしました。
    最近”定期借地権付きマンション”が売り出されているのを目にしますが、
    この条件がついたマンションを買うメリットとデメリットを書いていきます。



    ≪メリット≫
    相場よりも安い価格で物件を購入できる。
    当然自分の土地所有件が無い為、周辺相場よりも2割以上物件価格が安くなっているケースが多いです。
    なので都心や駅チカに暮らしたいけど、マンション価格が高く手が出せない方にはオススメかもしれません。



    固定資産税や都市計画税が不要になる。
    土地を所有すると当然に固定資産税や都市計画税という税金が毎年課税されます。
    定期借地権付きマンションだと土地の所有権が無い為、上記の支払いは必要ありません。しかし、、、




    ≪デメリット≫
    地代を支払う必要がある。
    上記の固定資産税や都市計画税を支払う必要が無いとご説明いたしましたが、地主さんタダで土地を貸してくれると思いますか?あり得ないですよね。
    土地を貸す代わりに”地代”というモノを払う必要が出てきます。
    簡単に言うと”土地の家賃代”みたいな感じです。
    地代の金額は立地にもよりますが、結局固定資産税や都市計画税を払うのと変わらない金額になっていると私は思っています。



    住宅ローンが組みにくい。
    金融機関によっては、借地権が付いた物件の場合住宅ローンが組めないコトがあります。
    借地権付きでも新築分譲マンションの場合は住宅ローンが組めるのですが、単純な借地権付きの土地の場合だと殆どの金融機関は取り扱ってくれいないです。

    組めた場合でも、定期借地権の期限内契約等の条件が付くケースが多くなります。
    自分がマンションを手放し売却をする際、新たに買受ける人が35年間ローンを組めなく購入できないなどのリスクもあります。



    単純に売却しにくい。(立地関係無く)
    借地権付きの物件は基本売却しにくいです。
    だって考えてみてください。定期借地権の期間は50年以上と定められていますが、統計的に52年くらいで契約が切れるんです。
    新築時に買った人が35年間住んだあとに、新たに買う人が住めるのは15、16年位しかないんですよ?
    高いお金を出してまで買う人の方が少数だと私は思います。

    なので、売却して換金したくても売れなかったり、売れても二束三文な結果になるのではないでしょうか?


    更地にして地主に返す必要がある。
    繰り返すようですが、定期借地権の場合は普通借地権と違い、マンションを解体して更地にしたうえで地主に返す必要があります。
    そのためマンション居住者全員で解体費用を毎月積み立てるケースが多いです。



    売却しにくい。
    売却する際に地主の承諾が必要だったり、場合によっては譲渡承諾料を請求されます。
    これかなり面倒くさいですよ。。。しかもお金まで地主から取られてしまう事もありますから。。。


    更地で地主に返す必要がある。

    定期借地権の場合は普通借地権と違い、マンションを解体して更地にしたうえで地主に返す必要があります。そのため、マンション居住者全員で解体費用を毎月積み立てているケースもあります。




    期借地権付きのマンションのメリット・デメリットはこんな感じでしょうか。
    当然、50年間はマンションが建っているわけですから月々の地代に加えちゃんと管理費と修繕積立金も発生します。
    管理費と修繕積立金は当初安くても年々増額してくるケースが多いです。(最終的には取り壊しちゃうんですけどね。)


     

    ▼まとめ▼

    ここまで定期借地権について書いていきました。
    特にここ最近増えてきている定期借地権付きのマンション。
    デメリットばかりが目に行ってしまいますが、自分たちの代しか住まない予定であったり、相場よりも安くマイホームを手にしたい方などはオススメです。
    実際に建っている定期借地権付きマンションを見れば、定期借地権付きでも悪くはないかな?と思えるかもしれません。
    どの物件にもメリット・デメリットというのは必ず存在します。

    必ずどこかで妥協をしなければ、マイホーム購入は難しいでしょう。
    60%~70%は納得で残りの30%~40%は妥協。
    これが私のオススメマイホームの探し方です。

    もし、、、100%理想に近いマイホームを建てたいのであれば大金を積んできてくださいね(笑)
    理想の家、頑張って建てちゃいます!!


    今回は
    ”定期借地権付きのマンション”について書きました。
    この定期借地権付きマンションは最近出たばかりなので、50年の満期を迎える物件がまだ日本には存在しません。
    前例がないのでどういう事がおきるのか、実際は分からないコトだらけなんです。


    9月はなるべくブログが滞らないように更新をしていくので、よろしくお願いします。

    それではまた(^_-)-☆


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    ページ作成日 2019-08-31

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