『不動産投資のいろは』サラリーマンでも不動産投資をしている人が増えている!?【更新】『不動産投資のいろは』サラリーマンでも不動産投資をしている人が増えている!? | 新座市・志木市・朝霞市・和光市の不動産のことなら株式会社ランドスタイル

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  • 『不動産投資のいろは』サラリーマンでも不動産投資をしている人が増えている!?2019-02-22



    どうも!
    金子です。

    本日は
    『不動産投資のいろは』について書いていきます。

    最近ではスルガ銀行(かぼちゃの馬車)やTATERU、レオパレス物件でいろいろと問題になっていますが、

    そもそも『不動産投資って何?』って疑問ありますよね?
    一生自分には縁が無いな。。。って思わずに読んでみてください。

    知っているといつかは得するコトがあるかも!?(頑張って読んでください!)

     


    不動産投資とは何なのか?

    そもそも不動産投資とは、文字通り土地や建物などの不動産に投資して利益を得るコトを指します。
    不動産投資によって利益を得る方法を大きく分けて2種類あります。


    1:インカムゲイン
    インカムゲインとは、購入した不動産を借主に賃貸して家賃収入で利益を得るコトを言います。
    要は自分が大家さんになるコトですね。
    今の日本の不動産投資では『インカムゲイン』で家賃収入を得る投資方法が主流です。


    2:キャピタルゲイン
    キャピタルゲインとは、投資用不動産を価格が低い時に購入し、景気や需要の変動により購入物件の価格が上昇した際に売却をし利益を得るコトを言います。
    運用する不動産を売却して利益を出すこともこれにあたります。
    要は買った時よりも売った時の方が高いコトを指します。





    不動産投資の種類
    初めて不動産投資をする方であれば、不動産用途は『住居』で、形態は『区分マンション』や『一棟(マンション・アパート)』 『一戸建て』の現物不動産になるかと思います。それぞれについて簡単に説明いたします。


    1:区分マンション投資
    マンション丸ごとではなく、部屋単位で行う投資です。ワンルームからファミリータイプの間取りまで様々なタイプが存在します。どんなタイプであっても一室単位で投資をするのであれば区分マンションとなります。
    ワンルームであれば単身者、ファミリーであればファミリーと物件によってターゲット層が異なるのも区分マンションの特徴です。
    よく初心者向けに【マンション投資】と呼ばれているのは、一般的にこれを指します。


    メリット
    ・物件価格が安く、初期費用が低め。
    ・初期費用が低めなので初心者でも取り組みやすい。
    ・複数物件を所有する場合、異なる物件で運用すると分散投資になる。(リスク回避)
    ・一棟マンション物件よりも流動性が高く売却しやすい。

    デメリット
    ・一棟マンションの所有ではないため資産はその部屋のみ。
    ・一棟単位の所有よりもリフォームなどの自由度は低い。
    ・築年数が古い、立地条件が良くない場合には購入時のローン審査が通りにくい可能性がある。
    ・立地の所有を伴わないため資産価値が低くなると回復しにくい。


    区分マンション投資に向いている人
    不動産投資の初心者です。投資のハードルが低いことと、売却のための出口戦略を描きやすいことが最大の理由です。流動性が高いので、いざ売却する際も容易になりますね。



    2:一棟マンション投資
    マンションの建物を丸ごと所有し賃貸経営をする投資です。マンションの規模にもよりますが、マンション一棟となると物件価格もかなり高額になる為、投資のハードルは高くなります。一方で建物の構造上により資産価値が長持ちしやすいので、長期的な不動産投資の選択肢としては有望かと考えられます。

    メリット
    ・複数の部屋を運用する為、家賃収入がゼロになる可能性は低い。
    ・土地と建物を所有する為、建物が老朽化しても土地の資産価値が残る。
    ・担保価格が高く、融資を受けやすい。
    ・土地の価値によっては、購入時よりも売却時に大きな利益を得る可能性もある。
    ・運用件数が多い為、管理費用に対する効率が高いなど区分マンションよりもスケールメリットがある。

    デメリット
    ・物件購入価格が高くなるため投資のハードルが高い。
    ・物件購入価格の高さに比例してリスクも高くなる。
    ・流動性が低い為、売却に時間がかかる可能性がある。


    一棟マンション投資に向いている人
    初期投資費用がかなり高くなる為、初心者には敷居が高く、仮にお金に余裕があっても手を出さない方が賢明な判断です。一棟丸ごとなので各部屋の管理もしっかりしなければなりません。(管理会社に丸投げなんてコトしないでくださいよ?)初心者の方は先ず一部屋から学んでいくのを強くオススメ致します。



    3:一棟アパート投資
    アパートの建物を丸ごと所有し賃貸経営で収入を得る投資です。マンションの場合は一部屋単位と一棟所有という形態がありますが、アパートの場合は一室単位で売買されるケースは極めて稀でほとんどが一棟所有となります。こちらもよく言われる『アパート投資』とは一棟アパート投資と考えてください。

    メリット
    ・複数の部屋を運用する為、家賃収入がゼロになる可能性が低い。
    ・一棟マンションと比べると安価で投資のハードルが低くなる。
    ・土地と建物を所有するので建物が老朽化しても土地の資産価値が残る。
    ・相続税の節税効果がある。

    デメリット(ここ重要)
    ・立地や老朽化などで、アパートの集客力が低下すると一気に空室率が上昇する。
    ・老朽化や災害などで、建物の価値が下がると修繕やリフォームなどの費用が膨らむ。
    ・例の事件により、現在融資が受けにくくなっている。(銀行の審査が厳しくなった)
    一棟アパート投資に向いている人
    一棟アパート物件は、多くの人が思っているよりも安く購入できるコトがある。6室程度の物件でも3000万円程で手に入ることもある為、標準的な年収のビジネスマンでも始めやすい。
    実際に『サラリーマン大家』と呼ばれる方たちの多くが、アパート経営に参入をしています。
    また、すでに土地を所有している人はアパートを建てるコトで相続税対策にもなります。加えて家賃収入を得るまでのコストが安いので高利回りも期待できたりします。
    ただ例の事件により銀行側の融資する際の審査が厳しくなり、借入が難しくなっています。
    もっと言うと、一部の悪い不動産屋さんにより『やっぱり不動産投資は危ない行為なんだ!』っと。。。思われてしまいました。
    逆に言うと今がチャンスな気もしますが。。。長くなるので次の項目行きましょうか。





    一戸建て投資(シェアハウス含む)
    一戸建て住宅を所有して入居者からの家賃収入を得るコトを指します。従来は1つの建物に1組の入居者という考え方が基本でしたが、最近は1つの戸建て住宅に複数の入居者が居住する『シェアハウス』という形態もあります。

    メリット
    ・土地と建物を所有するため資産価値を維持しやすい。
    ・土地と建物を所有しているので売却しやすい。
    ・マンションやアパートが建てられないような狭小地、変形地でも運用が可能。
    ・集合住宅と比べて供給量が少ないので、競争相手がいない。
    ・一戸建て住宅に住みたいニーズに答えられる。

    デメリット
    ・隣人トラブルの懸念がある。
    ・庭も含めて維持管理する必要があるためコストがかかる。
    ・一戸建て住宅は購入希望者が多い為、賃貸は敬遠されやすい。
    ・1組のみの賃貸だと家賃が高くなり、シェアハウスにすると居住者間でトラブルが発生しやすいリスクがある。


    一戸建て投資に向いている人
    当然ながら既に土地を所有している方です。更に言うと土地が狭小地や変形地でマンションやアパートを建てられない場合は一戸建て投資が向いています。
    一戸建て投資は難易度が高いので初心者の方にはオススメは致しませんね。




    不動産投資の金融商品
    これから不動産投資を始める人は、一般的に実際の不動産がある『現物不動産』に投資をすることから始める方が殆どでしょう。その一方で自己資金がそれほどない、あるいはリスクをなるべく取りたくないという人もいるかと思います。実はそうした人に適した不動産投資があるんです。
    ここで代表的なモノは【REIT(Real Estate Investment Trusut)リート】と【不動産私募ファンド】があります。


    REIT(リート)とは
    リートは日本語で『不動産投資信託』と訳されています。投資信託の一種の為、運用を担当するファンドマネージャーが投資家から集めたお金を元手に不動産運用を行います。そこで得られた賃料収入などを投資家に分配するというのが大まかな仕組みになります。
    リートの中には日本の証券取引所に上場されている銘柄もありそれを『J-REIT(ジェイリート)』と呼んでいます。野村不動産とか大和証券とか。。。いろいろあります。
    現物不動産を自ら所有するコトなく間接的な不動産投資で、低予算で手軽に始められるため初心者向きとも言えます。



    不動産私募ファンド
    私募ファンドは、特定の事業体が特定の投資家から資金を集め、その資金運用した収益を投資家に分配する仕組みを言います。『私募』となっているのが特徴で、一部の大口投資家だけを対象としたモノが殆どになります。要は【公には公表されない物件=良い物件情報率が高い】
    その逆が公募ファンドで『リート』が該当します。
    これまでは一部の大口投資家だけにしか公開されず、一般投資家には投資をする機会がありませんでした。
    しかし、ネット上で資金を集める手法として多用されている【クラウドファンディング】が広がってきたコトで、一般投資家にもチャンスが巡ってきました。
    このクラウドファンディングで一般投資家から資金を集め、そこから不動産私募ファンドに投資する形態を
    【ソーシャルレンディング】と呼んでいます。


    不動産投資をしたことが無い初心者の方は、マンションの一室(区分マンション)やREITから始めるのをオススメします。


     
    不動産投資における利回り
    当然、不動産投資をするのですから利益が出なければやる意味が無いですよね。
    『利回り』とは投資したお金に対して得た利益の割合のコトを言います。
    不動産投資での利回りは、投資した物件価格に対して1年でどれほどの利益を得るコトが出来るのかを指標にしています。


    利回りの種類は3種類

    1:表面利回り(計算方法)
    表面利回り(%)=年間収入÷物件価格×100
    年間の家賃収入のそうがくを物件価格で割り、パーセンテージで表した数字です。
    不動産による収益での粗利と考えてください。不動産投資の資料にも記載されている利回りの殆どがこの表面利回りです。『グロス利回り』とも言います。




    2:想定利回り(計算方法)
    想定利回り(%)=年間収入(想定)÷購入価格×100
    購入した物件が満室である事を想定し年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値になります。
    新築物件では、この想定利回りが物件資料に記載されているケースが多いです。
    相場賃料をもとに算出している計算な為、入居者が入らない場合などは想定していた利回り数値より低くなります。




    3:実質利回り(計算方法)
    実質利回り(%)=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100
    毎年かかった税や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算した数値です。
    そのためより正確な物件の収益性をする事が可能になります。

    不動産投資ではこの『実質利回りを重要視します。』
    『ネット利回り』とも言います。
     
    不動産投資をするサラリーマンが増えている
    最近では、サラリーマンの方でも不動産投資をしている方は増えてきていますね。
    本屋さんに行くと『サラリーマンでもできる不動産投資』みたいな本を見かけたりしませんか?
    本業が忙しいサラリーマンには、株やFXなど常に細かくチェックする必要がある為、なかなか上手く行かないのが現状です。
    一方の不動産投資は日ごろの管理や運営などをしっかりしていれば、そこまで手間がかからないコトが人気の理由になっています。
    加えて一定の不労所得が入ってくるのも人気の理由でしょうか。(厳密には不労所得では無いですけど。。)
    またサラリーマンは給与という安定収入が見込まれる事から、不動産投資の融資が比較的通りやすいとされています。

    ・仕事がある程度安定していて+手元に資金の余裕を持てる年収
    がある方がサラリーマンでも不動産投資に適していると考えられます。

     
    以上が『不動産投資のいろは』になります。

    不動産投資は本当に奥が深く書ききれないほど、まだまだ伝えたいコトがたくさんあるんです。


    ここまで読んでくれた方は少ないでしょう。。。(苦笑い)

    ただ私の書くブログを通して、不動産に興味を持ってもらえたり、知識が増えて今後の人生に何か役立ててもらえたら嬉しいです。

    拙い文章ですがこれからも
    『知識が増えてく』ブログを書いていきます!

    それではまた次回(^o^)丿


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